Kan een huurovereenkomst worden ontbonden bij te late betaling van de huur?

In de jurisprudentie wordt het uitgangspunt gehanteerd dat een betalingsachterstand van de huur voor minimaal drie maanden nodig is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Soms betaalt de huurder de achterstand alsnog en kan de rechter de vorderingen van de verhuurder afwijzen.

In 2019 was ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd terwijl de huurder een huurachterstand had van twee maanden. De rechtbank volgde de eerder genoemde lijn en wees de vordering af. Met als reden dat de achterstand minimaal drie maanden moet zijn.

Het gerechtshof kwam tot een andere uitspraak (ECLI:NL:GHARL:2019:8480). Ook al had de huurder ondertussen de betalingsachterstand weggewerkt door alsnog de achterstallige maanden te betalen.

Het hof heeft vastgesteld dat er sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en het niet betalen van de huur. De verhuurder heeft tientallen aanmaningen verstuurd en vier gerechtelijke procedures doorlopen. Het hof heeft geconcludeerd dat in dat geval van een verhuurder niet kan worden gevergd dat deze de huurovereenkomst met de huurder voortzet.

Aldus kan het structureel te laat betalen van de huur ook leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Dat moet echter niet te lichtzinnig worden opgevat. Dat gaat alleen op als de huurder de huur structureel niet of te laat betaalt. Er moet sprake zijn van een ernstige tekortkoming. Voor de vraag of daar in een bepaalde situatie sprake van is moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval.